Презентация на тему: Сравнительный поход к оценке недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости
Сравнительный поход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный поход к оценке недвижимости. Инструменты
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Методы внесения поправок
Сравнительный поход к оценке недвижимости
Последовательность внесения поправок
Сравнительный поход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж
Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости:
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение
Метод соотнесения цены и дохода.
Метод соотнесения цены и дохода.
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример
Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример (продолжение)
Метод общего коэффициента капитализации.
Этапы оценки методом ОКК
Этапы оценки методом ОКК
Этапы оценки методом ОКК. Пример
Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение)
Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение)
1/45
Средняя оценка: 4.6/5 (всего оценок: 4)
Код скопирован в буфер обмена
Скачать (155 Кб)
1

Первый слайд презентации: Сравнительный поход к оценке недвижимости

53 Сравнительный поход к оценке недвижимости Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Изображение слайда
2

Слайд 2: Сравнительный поход к оценке недвижимости

Основной прием сравнительного подхода к оценке недвижимости – моделирование цены аналога

Изображение слайда
3

Слайд 3: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Методы сравнительного подхода: 1.Метод сравнительного анализа продаж. Метод предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену. 2.Метод соотнесения цены и дохода. Этот метод представлен двумя модификациями: Методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации.

Изображение слайда
4

Слайд 4: Сравнительный поход к оценке недвижимости. Инструменты

Единицы сравнения, Элементы сравнения, Виды поправок, Методы внесения поправок, Методы расчета поправок

Изображение слайда
5

Слайд 5: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Инструменты сравнительного подхода: 1.Единицы сравнения 2.Элементы сравнения: -передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость; -условия финансирования; -условия продажи; -местоположение; -физические характеристики; -экономические характеристики; -отклонения от целевого использования; -наличие движимого имущества.

Изображение слайда
6

Слайд 6: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

1.Единицы сравнения. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценке земельных участков используют цены единиц сравнения земли: Цена за1 сотку; Цена за 1 га.; Цена за 1 кв. м.

Изображение слайда
7

Слайд 7: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Виды поправок: 1.Процентные; 2.Денежные: -относительные -абсолютные.

Изображение слайда
8

Слайд 8: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога: Формула: С ^ а = (Сед. х Кед.) х Ппр. =(Сед.х Ппр.) х Кед. С ^ а –приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки; Сед. –стоимость единицы сравнения; Кед. – количество единиц сравнения; (Сед.*кед.)- стоимость всего аналога до учета поправки; Ппр. – величина процентной поправки. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения

Изображение слайда
9

Слайд 9: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Пример процентных поправок: поправка на местоположение, износ, время продажи.

Изображение слайда
10

Слайд 10: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Денежные поправки: -относительные(изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога Формула: С ^ а = Сед. х Кед. + Под. х Кед. С ^ а –приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки; Сед. –стоимость единицы сравнения; Кед. – количество единиц сравнения; Под. – величина относительной денежной поправки.

Изображение слайда
11

Слайд 11: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Пример относительных денежных поправок: поправка на косметический ремонт, поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа

Изображение слайда
12

Слайд 12: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Абсолютные денежные поправки ( изменяют на определенную сумму цену аналога в целом): Формула: С ^ а = (Сед.*Кед.) +Паб. Сед. –стоимость единицы сравнения; Кед. – количество единиц сравнения; Паб. – величина абсолютной денежной поправки.

Изображение слайда
13

Слайд 13: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д.).

Изображение слайда
14

Слайд 14: Методы внесения поправок

Стоимостное преимущество Знак корректировки 1 Аналог лучше оцениваемого объекта - 2 Аналог хуже оцениваемого объекта + 3 Оцениваемый объект лучше аналога + 4 Оцениваемый объект хуже аналога - Сравнительный поход к оценке недвижимости

Изображение слайда
15

Слайд 15

Выбор корректируемого модуля цена аналога в целом цена единицы сравнения Сравнительный поход к оценке недвижимости

Изображение слайда
16

Слайд 16: Последовательность внесения поправок

процентные корректировки предшествуют денежным относительные поправки вносятся до абсолютных Сравнительный поход к оценке недвижимости

Изображение слайда
17

Слайд 17: Сравнительный поход к оценке недвижимости

для элементов сравнения целесообразно соблюдать следующую последовательность: Условия финансирования Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость Условия продажи Время продажи Местоположение Физические характеристики

Изображение слайда
18

Слайд 18: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Методы расчета поправок 1.Методы анализа парных продаж; 2.Методы прямого сравнения характеристик; 3.Метод капитализации арендных платежей; 4.Метод анализа затрат; 5. Экспертные методы; 6.Метод статистического анализа.

Изображение слайда
19

Слайд 19: Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж

Этапы: 1.Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям о покупке или продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению и т.д. 2.Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов –аналогов.

Изображение слайда
20

Слайд 20: Этапы оценки методом сравнительного анализа продаж

3.Составление списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди объектов-аналогов. 4.Выбор единиц - сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога. 5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Изображение слайда
21

Слайд 21: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Пример расчета поправки на местоположение (процентная поправка)методом парных продаж Оценить объект недвижимости, находящийся в Центральном округ г.Москва. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Восточном округе и стоит 1 000 000 руб. Данные о сопоставимых продажах показаны в таблице.

Изображение слайда
22

Слайд 22: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена объекта, тыс.руб. 1800000 1600000 720000 Время продаж 1 месяц назад, 1,5 года назад 1,5 мес.назад Округ Восточный Восточный Центральный

Изображение слайда
23

Слайд 23: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

1.Рассчитать и внести поправку на местоположение Поправка на местоположение= Цена аналога/Цену аналога 1.1 800 000/ 7 200 000 = 0,25 2. Стоимость объекта = 1 000 000 * 0,25= 250 000 тыс. руб.

Изображение слайда
24

Слайд 24: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Пример расчета абсолютной денежной поправки. Оценить жилой одноэтажный деревянный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог - жилой одноэтажный деревянный коттедж без гаража, проданный за $ 4 0 000. Имеются данные по следующим объектам.

Изображение слайда
25

Слайд 25: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Объект Наличие гаража Физические характеристики и назначение объекта Цена $ А На одну машину Двухэтажный жилой кирпичный жилой коттедж 120000 Б Отсутствует Те же самые 113000

Изображение слайда
26

Слайд 26: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Решение: 1.Определить поправку на наличие гаража. Пг.= Ца – Цб =120000-113000 = $ 7000; 2.Цена объета оценки = Цена аналога + Пг. = 40000+7000= $ 47000.

Изображение слайда
27

Слайд 27: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Пример расчета относительной денежной поправки. Оценить двухэтажное офисное здание площадью 500кв.м., требующего косметического ремонта. имеется аналог площадью 400 кв.м. с проведенным косметическим ремонтом. Аналог продан за $ 300000. Имеются данные по парным продажам

Изображение слайда
28

Слайд 28: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Объект Физические характеристики и назначение объекта Состояние Цена $ А Одноэтажное кирпичное офисное здание, S= 150кв.м. Требуется ремонт 60000 В Те же самые S = 200 кв.м. Проведен косметический ремонт 130000

Изображение слайда
29

Слайд 29: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Решение: 1.Рассчитать поправку на косметический ремонт: Цена а/ S а – Цена в/ S в. = 60000/150 - 130000/200 = -250 за 1 кв.м. 2.Определяем стоимость 1 кв.м. аналога = 300000/400 = 750 за 1 кв.м. 3.Определяем цену нашего объекта оценки 500 * (750 -250 )= $ 250000

Изображение слайда
30

Слайд 30: Сравнительный подход к оценке недвижимости продолжение

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик Оценить здание с износом 20%. Имеются данные по недавно проданным объектам. Объект Процент износа Цена $ А 25 70400 В 85 25680 С 30 65600

Изображение слайда
31

Слайд 31: Метод соотнесения цены и дохода

Экономические единицы сравнения: -Потенциальный валовой доход; -Действительный валовой доход; -Чистый операционный доход. В зависимости от выбранной экономической единицы можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Изображение слайда
32

Слайд 32: Метод соотнесения цены и дохода

Подходы к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости: 1.Одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости; 2. Сопоставимый вид используемого дохода; 3.Совпадение времени поступления дохода; 4. Экономический признак, т.е незначительное расхождение величин адекватных доходов.

Изображение слайда
33

Слайд 33: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :

Валовой рентный мультипликатор – это отношение цены продажи к валовому доходу объекта недвижимости 1.Оценивается валовой доход оцениваемого объекта либо потенциальный, либо действительный; 2.Подбирается не менее трех аналогов, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального или действительного валового дохода.

Изображение слайда
34

Слайд 34: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :

3.Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

Изображение слайда
35

Слайд 35: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :

4.По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор. 5. Определяется итоговой ВРМ как среднее арифметическое расчетных ВРМ по всем аналогам. 6.Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Изображение слайда
36

Слайд 36: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: Сн. = ВД оц. х ВРМ ср. или Сн. = ВД оц. х (Цан.1 : ВД1 + … + Цан i : ВД I ) : i. Сн.- расчетная стоимость оцениваемого объекта; ВД- потенциальный или действительный валовой доход;

Изображение слайда
37

Слайд 37: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора :

ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Цан. Цена сделки с аналогичным объектом недвижимости; оц.- оцениваемый объект; ан.- аналогичный объект недвижимости; I - число используемых аналогов.

Изображение слайда
38

Слайд 38: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример

Определить рыночную стоимость Объекта недви жимости с ПВД 40000 тыс.руб. Аналог Цена продажи ПВД 1 160000 45000 2 135000 38000 3 145000 42000

Изображение слайда
39

Слайд 39: Этапы оценки методом валового рентного мультипликатора: Пример (продолжение)

ВРМ ср.= 160 000 : 45 000+ 135 000 : 38 000 + 145 000 : 42 000) : 3 =3,409; СНоц. = 40 000 х 3,409 = 136 360.

Изображение слайда
40

Слайд 40: Метод общего коэффициента капитализации

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Изображение слайда
41

Слайд 41: Этапы оценки методом ОКК

Этапы: 1.Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемой недвижимости. 2.Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

Изображение слайда
42

Слайд 42: Этапы оценки методом ОКК

3.Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. 4.По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации. 5.определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам. 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Изображение слайда
43

Слайд 43: Этапы оценки методом ОКК. Пример

Оценить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости,чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 300000 тыс.руб.

Изображение слайда
44

Слайд 44: Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение)

Аналог ЧОД Рыночная цена №1 280 000 1 600 000 №2 330 000 1 800 000 №3 310 000 1 700 000

Изображение слайда
45

Последний слайд презентации: Сравнительный поход к оценке недвижимости: Этапы оценки методом ОКК. Пример(продолжение)

Решение : ОКК = (280 000 : 1 600 000 +330 000 : 1 800 000 + 310 000 : 1 700 000 ) : 3 = 0,11802; Вероятная цена оцениваемого объекта = 300 000 : 0,11802 = 2 541 942 тыс.руб.

Изображение слайда